Un decreto no hace vivienda

Una golondrina no hace verano ni un decreto hace vivienda. El desahucio de Mari Carmen ha provocado una reacción legislativa cuyo alcance todavía desconocemos. Sean acertadas o no las medidas, de momento parece que no van precisamente por el camino correcto, su única virtualidad podría ser la de evitar desahucios o situaciones injustas. Pero una emergencia personal, por dramática que sea, no debe confundirse con el diagnóstico técnico del mercado. España no tiene solamente un problema de distribución o de regulación, tiene, sobre todo, un déficit de producción.

El Informe Anual del Banco de España de 2025 calcula que entre 2021 y 2025 la diferencia acumulada entre los nuevos hogares y las viviendas terminadas alcanzó unas 750.000 unidades. Además, el 52,5% de ese desfase se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. No faltan casas de la misma manera en todo el territorio, faltan sobre todo allí donde se concentra el empleo, la población y la demanda.

CaixaBank Research obtiene una cifra semejante: un déficit acumulado de más de 730.000 viviendas desde 2021. Su estimación es todavía más expresiva desde el punto de vista productivo ya que calcula que para absorber ese déficit durante los próximos cinco años y atender simultáneamente la formación de nuevos hogares habría que terminar alrededor de 330.000 viviendas anuales, aproximadamente cuatro veces el ritmo actual. No todas tendrían que ser públicas ni todas libres. La promoción privada es necesaria para atender la demanda solvente y liberar vivienda usada, mientras que la vivienda protegida y el alquiler público resultan imprescindibles para los hogares a los que el mercado no puede ofrecer precios compatibles con sus ingresos.

Ahora bien, decidir que se construirán 300.000 viviendas no significa que puedan construirse. El primer obstáculo es el suelo finalista. España dispone de suelo clasificado, pero no necesariamente de parcelas listas para edificar en los lugares donde hacen falta. Entre el planeamiento general y la licencia aparecen la reparcelación, los proyectos de urbanización, las cesiones, las juntas de compensación y los informes sobre carreteras, agua, patrimonio, medio ambiente o inundabilidad. Una reforma legislativa puede simplificar procedimientos y dar seguridad jurídica, pero declarar edificable un terreno no instala colectores, subestaciones eléctricas, accesos ni redes de abastecimiento.

Este último problema empieza a ser crítico. BBVA Research ha advertido de que la falta de capacidad de conexión eléctrica ya condiciona desarrollos residenciales en varias provincias. También existen territorios con restricciones de agua, depuración o movilidad. La vivienda debe planificarse, por tanto, como una infraestructura completa. Una promoción sin potencia eléctrica suficiente, saneamiento, transporte público, colegios o atención sanitaria puede ser urbanísticamente legal y, sin embargo, técnicamente inviable o socialmente inútil.

El segundo cuello de botella es la mano de obra. La construcción emplea a más de 1,6 millones de personas, pero las empresas siguen teniendo dificultades para encontrar encofradores, ferrallistas, albañiles, soldadores, gruistas, instaladores eléctricos, especialistas en climatización y encargados de obra. La Confederación Nacional de la Construcción cifra en unos 700.000 los trabajadores que sería necesario incorporar para atender conjuntamente los planes de vivienda, rehabilitación e infraestructuras. Es una estimación empresarial amplia, no una plantilla que pueda asignarse exclusivamente a edificación residencial, pero refleja la dimensión del problema. Además, una parte importante de los oficios cualificados se aproxima a la jubilación y el relevo procedente de la formación profesional sigue siendo insuficiente.

La solución no consiste únicamente en captar más trabajadores. Habrá que mejorar salarios, estabilidad, seguridad y carrera profesional. También reforzar la FP dual, acreditar rápidamente competencias adquiridas en otros países, facilitar una inmigración laboral ordenada y atraer a jóvenes y mujeres a un sector que todavía conserva una imagen de trabajo duro, discontinuo y escasamente tecnificado. La ingeniería puede reducir la necesidad de horas en obra, pero no eliminará la necesidad de buenos profesionales.

El tercer problema es la productividad. Una parte considerable de la edificación española continúa organizándose casi como una sucesión artesanal de subcontratas que trabajan a la intemperie sobre un prototipo distinto en cada parcela. La construcción industrializada, con estructuras y fachadas prefabricadas, baños y módulos tridimensionales, instalaciones premontadas, diseño BIM y fabricación digital, permite trasladar trabajo a entornos controlados, mejorar la calidad, reducir residuos y acortar los plazos. Sin embargo, apenas entre el 1% y el 2% de las viviendas terminadas utiliza sistemas ampliamente industrializados, según el Observatorio 2030 y la CNC.

Industrializar no significa llenar España de bloques idénticos. Significa diseñar componentes repetibles, interoperables y fabricables, manteniendo la libertad arquitectónica. Para que funcione hacen falta fábricas, pedidos continuados, normas técnicas homogéneas y financiación adaptada. Una planta de módulos no puede sobrevivir con encargos públicos aislados y cambiantes. Y los bancos deben aprender a financiar elementos fabricados fuera de la parcela, que no siempre encajan en las certificaciones tradicionales de obra ejecutada.

También hay un problema económico. BBVA Research ha resumido la paradoja afirmando que construir vivienda continúa siendo una actividad de “mucho riesgo y poco retorno”. El promotor puede mantener durante años suelo y proyectos en su balance sin generar ingresos, soportando intereses, cambios normativos y costes de materiales. En la vivienda protegida, si el precio máximo permanece congelado mientras suben el suelo, la energía y la construcción, el proyecto sencillamente deja de ser viable. Las administraciones tendrán que aportar suelo mediante derechos de superficie, financiación asequible, garantías y programas plurianuales, pero exigir a cambio que las viviendas permanezcan protegidas y no desaparezcan del parque asequible al cabo de unos años.

Por eso, la política de vivienda necesita algo más que decretos de emergencia. Necesita una política industrial de construcción: suelo realmente urbanizado, licencias con plazos ciertos, infraestructuras de servicio, formación profesional, industrialización, financiación y una programación estable de vivienda protegida. También necesita precisión geográfica. Levantar miles de viviendas donde no hay empleo ni transporte no compensará el déficit de Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga.

Proteger a Mari Carmen puede ser un clamor social. Pero convertir su caso en el fundamento emocional de una legislación improvisada servirá para ganar un titular o un puñado de votos, pero no para fabricar una sola vivienda. Los decretos pueden decidir quién soporta provisionalmente el coste de la escasez. La ingeniería, la construcción , la planificación y la inversión son las que pueden terminar con ella.