La tensión del mercado inmobiliario de la vivienda

Hablar del mercado inmobiliario de la vivienda es bastante más complejo que hablar de otros mercados y mucho más complejo de lo que la mayoría suele concluir.

Esto es así porque el activo inmobiliario, cuando hablamos de vivienda, tiene una triple componente que en ocasiones responde de formas diferentes. Así, en primer lugar, la vivienda es un activo de inversión, que se comporta teóricamente, desde esa perspectiva, muy parecido a otros activos de inversión como podría ser una acción de una compañía en bolsa. Existe una demanda latente para diferentes precios de adquisición así como una oferta latente para determinados precios de venta, cuando estos se cruzan, se produce una transacción. Aparentemente este mercado seguiría las leyes de la oferta y la demanda, de forma que un incremento visible de la oferta afectaría a las expectativas de precios de venta que bajarían hasta entrar en cruce. Digo aparentemente, porque aún en el caso de la vivienda como activo de inversión, este análisis comienza a ser algo más complejo.

En primer lugar, porque existen activos usados y activos de nueva construcción. Es cierto que alguien podría encontrar la analogía con el mercado secundario y el primario, pero esto no está tan claro, dado que el activo inmobiliario está sujeto a una depreciación que lo hace diferente. Se podría plantear la analogía como distinto tipo de acciones, pero el activo inmobiliario usado podría reformarse previa inversión adicional, y ser equivalente al activo nuevo (¿una especie de activo convertible?), lo que dificulta su paralelismo.

La existencia de estos dos tipos de activos, nuevos y usados, vistos desde la oferta, tienen además matices por el periodo de maduración de los inmuebles de nueva planta, dado que salvo que se posea previamente el suelo a precios muy inferiores, el promotor entra en el juego comprando un suelo en base a unas expectativas de precios de venta que habrá que materializar después, y si el mercado es competitivo, como de hecho lo es, y mucho, los márgenes de la promoción hacen que la adaptación a la baja del precio final sea bastante rígida. Aunque es cierto que de no cubrir, ya no sus expectativas, sino sus necesidades para cuadrar las cuentas, siempre puede mantenerse en el activo y alquilar _convirtiéndose en demanda de su propia oferta, cruzando así la operación_, entrando en otro mercado que se mueve correlacionado al anterior y la mayoría de las veces en paralelo.

Todo esto distorsiona su similitud con el comportamiento de otros activos de inversión en la medida en que mientras una acción se mueve en un mercado, un activo inmobiliario de inversión se mueve en dos, el de compraventa y el de alquiler.

Así, si asumimos, que al igual que en otros mercados nos encontramos en un mercado de reversión a la media (entendiendo por esta la línea de tendencia a largo plazo), esto es, con ciclos, de forma que pasamos de periodos de inflación a periodos de deflación.

De esta forma en periodos de inflación del activo en venta, este no se pone en rentabilidad mientras esta no aporte la suficiente y se mantenga dinámica la compraventa, lo que provoca menos oferta en el mercado de alquiler provocando la subida de estos, los que a su vez, retroalimentan al alza los precios de venta. Es decir, se incrementa la oferta, pero los precios siguen subiendo, es lo que ha venido sucediendo durante el último año en EEUU, incluso con descensos de la demanda. Es una especie de profecía autocumplida, en la que un mercado retroalimenta a otro.

Es como si una acción de bolsa incrementara su dividendo, sin que esto supusiera una disminución del valor contable de la compañía en la medida en que este valor se estableciera bajo otros criterios. Si además la expectativa de subida del valor de la compañía se mantuviera y esto justificase un incremento adicional de dividendos, la espiral está servida.

Obviamente esto está sujeto a un límite que depende de la escala: si inundamos el mercado de oferta, la espiral no se sostiene y esto provoca que empiecen a caer a su vez los dos mercados retroalimentándose como antes pero en la dirección contraria. De hecho es lo que lleva al cambio de ciclo, cuando la inundación de activos se produce por acumulación de stocks.

Precisamente esta característica de doble mercado correlacionado, diferente al comportamiento entre acciones y bonos en el que el signo de la correlación es negativo, es lo que lleva a que el mercado inmobiliario tenga mucha más amplitud que la mayoría de activos, provocando fuertes externalidades negativas vía mercado financiero debido a su alto apalancamiento. Si bien esto no tiene porque ser necesariamente una burbuja, la cual se caracteriza por un cambio de ciclo por colapso y desaparición temporal del mercado. De hecho en estos momentos no se da una situación de burbuja, pese a estar en una inflación clara de activos, punto este en el que nos detendremos en otro artículo.

Se puede pensar, siempre bajo el prisma de la inversión que estamos ante una anomalía, o lo que es lo mismo, ante un fallo del mercado que justifique su intervención, lo que se refuerza desde su otra componente que es la de activo de uso y no de inversión, componente que analizaremos en el siguiente artículo. Pero cuidado, porque si bien la intervención de un mercado de activos de uso puede ser elemento de debate, distorsionar un mercado de inversión mediante su intervención, amplia la amplitud del ciclo y lo vuelve imprevisible, lo que se traduce en riesgo y este a su vez en prima de riesgo, es decir, precio.