La tensión del mercado inmobiliario de la vivienda (2)

Ya hemos visto, en la primera parte de esta serie de artículos, como se comporta la vivienda como un bien de inversión puro, es decir, aislándolo de su consumo mediante su uso.

Como bien de uso, si lo consideramos de forma aislada a su componente de inversión (ese tipo de trampa que nos hacemos los economistas y que desmontaremos en el próximo artículo), tiene un comportamiento más directamente vinculado -como la mayoría de mercados- a las leyes de la oferta y la demanda, si bien con ciertas peculiaridades derivadas de la importancia que tiene la localización, entre otros parámetros que determinan el precio como puedan ser el tamaño, el estado de conservación, diseño, y servicios complementarios (piscina, trasteros,…).

Es la localización lo que elimina la estructura de mercado de libre competencia a algo que se aproxima más al de competencia monopolística, donde el mercado se segrega en un numero finito de mercados, en función de su localización que tienden a tener comportamientos diferentes en función de su oferta y demanda particular, fijando precios muy diferentes.

El problema viene cuando la oferta y la demanda dependen de variables distintas. Así la oferta de los mercados de vivienda nueva opera en un mercado regulado que depende de la creación de suelo finalista, agravado por el crecimiento de las ciudades que lleva a que el centro -o los diferentes centros- incremente su valor expulsando a las rentas más bajas a la periferia donde se crea el suelo nuevo.

Si ese suelo nuevo no sigue el ritmo de crecimiento de la economía y la ciudad, se producen desplazamientos del mercado de propiedad al de alquiler al mismo tiempo que se desplaza dicha demanda del centro a la periferia, afectando a todos los mercados de vivienda.

Si en un mercado bien localizado (que tiene agotada su edificabilidad) se incrementa la demanda, esta se ajusta, vía precio, incrementando la oferta al existir un parque de viviendas que puede entrar en el mercado, tanto en venta como en alquiler. Esto no ocurre sin embargo en los potenciales mercados más humildes de la demanda desplazada al faltar oferta, pese a tener el precio marcado por comparación con los otros mercados activos en función de su localización (junto a los otros parámetros mencionados). Precisamente esta manera de fijar el precio potencial es lo que pone precio al suelo y abre el mercado a la especulación, lastrando esta última al resto de mercados.

La creación de suelo nuevo depende de las administraciones local y autonómica, pero es potestad de la Comunidad Autónoma, mediante modificación de su Ley del suelo el poder acelerar dicho proceso.

En un modelo teórico, si la creación de suelo es suficiente para cubrir la demanda potencial, el precio del suelo urbanizable converge al precio del suelo no urbanizable, haciendo necesario mecanismos públicos de desarrollo de suelo (en la medida en que los privados no tendrían incentivos por transformar el suelo), que llevaría el precio de la vivienda nueva en ese suelo a lo que podría ser un “mínimo absoluto” que depende básicamente de los costes de urbanización, construcción y promoción.

Desde este mínimo se fijarían los precios del resto de mercados en función del gradiente de localización junto con el resto de parámetros.

En otras palabras, si se quiere solucionar el problema de vivienda hay que desarrollar suelo.

La crisis internacional de la primera década de este siglo paralizó casi globalmente la creación de suelo y el exceso de regulación ha alargado sus plazos de forma que el exceso de demanda está provocando desplazamientos de demanda en todos los niveles y sacando del mercado a los grupos de rentas más bajas.

En la última década del siglo pasado y la primera de este siglo, la estabilidad financiera y el incremento de la profundidad del mercado de deuda que supuso en nuestro país el euro, permitió bajar el coste mensual de las hipotecas (con préstamos por encima de 30 años), acercando el mercado de compraventa al mercado de alquiler, funcionando por diferencial, como una palanca que permitió mantener grandes márgenes de suelo incentivando la iniciativa privada de suelo. En la actualidad, sin embargo, dicha palanca sólo viene de la falta de suelo, por lo que el problema no sólo no se soluciona sino que se agrava.

O entendemos que hay que crear suelo, agilizándolo al máximo, o tenemos que asumir que parte de la demanda salga del mercado o entre en la “infravivienda” que supone las viviendas compartidas -si en la mayoría de las normativas urbanísticas la vivienda mínima es de 40m2 para no ser infravivienda, como entendemos vivir en 9m2 con baño compartido-.

Intervenir los precios (impidiendo que crezca la ciudad), lo único que produce es un incremento del exceso de demanda al caerse la oferta. Aunque puede ser tentador pensar que limitar los precios de alquiler o de venta facilitaría el acceso a la vivienda, en realidad es no entender como funciona el mercado: Un tenedor de vivienda (un particular propietario de su vivienda habitual), que supone más de un 70% del mercado, se plantea poner su activo en el mercado si el precio es lo suficientemente atractivo como para deslocalizarse ganando en otros parámetros (mejor vivienda), o desviando renta a otros activos. Este proceso es precisamente la rueda que mueve el mercado, quedando rota al intervenirlo. No sólo es que se introduzcan ineficiencias en el mercado, es que mata el mercado. Esto no quiere decir que debamos crecer por crecer, la ciudad se planifica en función de la prospectiva de su evolución y de plantearnos que ciudad queremos, lo que abre la puerta a múltiples puntos de vista. Pero si queremos tener un mercado que sea capaz de fijar precios “justos” debemos tener al menos un mercado (recordemos que hay múltiples mercados) de vivienda nueva con precios en “mínimo absoluto” a partir del cual se condicione el precio del resto. Si existiendo ese mercado sigue habiendo problemas de acceso a la vivienda (al margen de los grupos vulnerables que necesitan otro tratamiento), entonces el problema no es del mercado inmobiliario (los costes son los que son) y quizás estemos en un problema del mercado laboral que no es capaz de fijar salarios adecuados.